Tanah merupakan salah satu sumber daya alam yang memiliki nilai ekonomis tinggi dan menjadi kebutuhan dasar bagi masyarakat. Oleh karena itu, kepastian hukum dalam kepemilikan tanah menjadi hal yang sangat penting untuk memberikan perlindungan hukum bagi pemilik tanah. Bangsa Indonesia berfalsafah bahwa tanah dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat dan dibagi secara adil dan merata. Masyarakat dalam melakukan transaksi jual beli hak atas tanah masih banyak dilakukan dibawah tangan yaitu jual beli hak atas tanah antara penjual dan pembeli yang dilakukan di antara para pihak yang bersifat tunai, nyata dan terang. Tunai dan nyata artinya bahwa pada saat pembeli membayar harga tanah kepada penjual maka dianggap sudah beralih kepemilikan namun sering kali masyarakat kurang memahami tentang bahayanya jual beli dibawah tangan tanpa adanya akta jual beli yang otentik.
Tujuan penelitian untuk menganalisis dan menemukan regulasi penyelesaian sengketa kepemilikan hak atas tanah akibat transaksi dibawah tangan berbasis kepastian hukum yang berkeadilan., untuk menganalisis dan menemukan kelemahan-kelemahan regulasi penyelesaian sengketa kepemilikan hak atas tanah akibat transaksi dibawah tangan saat ini, dan untuk menemukan rekonstruksi regulasi penyelesaian sengketa kepemilikan hak atas tanah akibat transaksi dibawah tangan berbasis kepastian hukum yang berkeadilan. Metode penelitian ini menggunakan paradigma kontruktivisme, metode pendekatan socio legal, yaitu pendekatan dengan legal research dan socio research. Landasan teori dalam disertasi ini menggunakan teori keadilan, teori berkerjanya hukum, dan teori sistem hukum, serta teori hukum progresif.
Hasil penelitian menemukan bahwa bahwa guna terwujudnya peralihan hak atas tanah yang telah terjadi transaksi jual beli, maka perlu memenuhi syarat formil berupa Akta Jual beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dalam hal telah dilakukanya Perjanjian Jual Beli dibawah tangan dihadapan kepala kampung, maka tetap perlu diteruskan pembuatan Akta Jual Beli secara otentik atau dibuat dihadapan PPAT, sesuai dengan ketentuan dan Perundang-undangan yang berlaku di Indonesia. Menurut Penulis bahwa aturan formalitas ini penting karena sesuai tuntutan sebagai Negara Hukum maka dalam konteks bernegara harus didasarkan pada tegaknya hukum baik terhadap segala sesuatu yang berkaitan dengan kebijakan dan tindakan pejabat dalam melaksanakan tugas kenegaraan senyatanya berpedoman pada hukum yang berlaku.
Saran atas rekonstruksi regulasi penyelesaian sengketa kepemilikan ha katas tanah akibat transaksi dibawah tangan secara terinci sebagaimana peneliti tulis dalam Bab VI Disertasi ini perlu direkonstruksi dalam “Pasal 37 ayat 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah”, tidak memiliki keabsahan hukum yang mengikat. Ketentuan ini mewajibkan setiap peralihan hak atas tanah dilakukan di hadapan PPAT dan didaftarkan secara resmi di kantor pertanahan setempat. Perjanjian jual beli tanah di bawah tangan, yang dibuat tanpa kehadiran PPAT dan tanpa proses pendaftaran yang sah, tidak memiliki kekuatan hukum yang sah (2) Sebaiknya untuk kedepannya di Indonesia dibentuk Pengadilan khusus (Ad Hoc) terkait sengketa pertanahan sehingga masyarakat yang memiliki sengketa tanah dapat terlindungi oleh hukum dengan proses cepat, mudah serta biaya yang murah.
Kata Kunci: Hak Atas Tanah, Rekonstruksi, Dibawah Tangan, Keadilan.