PPJB berfungsi sebagai bukti adanya perjanjian antara penjual dan pembeli sebelum transaksi secara resmi disahkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun, dalam praktiknya, sering kali tanah yang diperjualbelikan masih dalam proses pemecahan dari sertifikat induk, yang berpotensi menimbulkan ketidakpastian hukum bagi para pihak. Tujuan dalam penelitian ini adalah untuk menganalisis: 1) Implikasi hukum dari penggunaan Akta Pengikatan Jual Beli dalam transaksi jual beli tanah yang masih dalam proses pemecahan. 2).Kepastian hukum bagi pembeli dalam transaksi jual beli tanah dengan Akta Pengikatan Jual Beli ketika sertifikat tanah masih dalam proses pemecahan.
Jenis penelitian ini adalah penelitian hukum normatif. Metode pendekatan dalam penelitian ini adalah pendekatan studi kasus dan pendekatan perundang-undangan (statue approach). Jenis data dalam penelitian ini adalah data sekunder. Metode pengumpulan data menggunakan teknik kepustakaan (study document). Analisis dalam penelitian ini bersifat preskriptif.
Hasil penelitian disimpulkan: 1) Implikasi hukum dari penggunaan Akta Pengikatan Jual Beli dalam transaksi jual beli tanah yang masih dalam proses pemecahan yaitu bahwa penggunaan PPJB menimbulkan konsekuensi hukum yang signifikan karena hanya bersifat obligatoir dan belum mengalihkan hak kepemilikan sebagaimana diatur dalam Pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997. Kondisi ini menyebabkan pembeli tidak memperoleh perlindungan hukum kebendaan, tidak dapat melakukan balik nama, serta berisiko tinggi apabila penjual menyalahgunakan hak atas tanah. Berdasarkan Teori Akibat Hukum Soeroso, PPJB atas tanah yang belum terpecah menimbulkan tiga akibat hukum, yakni lahirnya keadaan hukum baru berupa perikatan jual beli bersyarat, terbentuknya hubungan hukum timbal balik antara penjual dan pembeli, serta timbulnya sanksi hukum apabila terjadi wanprestasi. 2) Kepastian hukum bagi pembeli dalam transaksi jual beli tanah dengan Akta Pengikatan Jual Beli ketika sertifikat tanah masih dalam proses pemecahan belum sepenuhnya terjamin. Walaupun UUPA, PP Nomor 24 Tahun 1997, dan Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021 telah memberikan dasar hukum pendaftaran tanah, PPJB hanya menimbulkan hubungan obligatoir tanpa mengalihkan hak kepemilikan. Akibatnya, pembeli tidak memiliki kepastian hukum kebendaan dan hanya berhak menuntut pelaksanaan jual beli setelah pemecahan selesai. Pencatatan PPJB di Kantor Pertanahan hanya memberikan kepastian administratif, bukan kepemilikan yuridis. Perbedaan penafsiran hakim terhadap kekuatan hukum PPJB, seperti tampak dalam Putusan PN Yogyakarta No. 63/Pdt.G/2020/PN.Yyk dan PT Yogyakarta No. 13/PDT/2021/PT.Yyk, menunjukkan lemahnya kepastian hukum substantif. Oleh karena itu, diperlukan pembaruan regulasi yang menegaskan kedudukan hukum PPJB guna memperkuat perlindungan pembeli beritikad baik serta memastikan proses pemecahan sertifikat dan pembuatan AJB berjalan secara pasti dan seragam.
Kata Kunci : Jual Beli, PPJB, Pemecahan Sertipikat.