Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mewajibkan bahwa setiap peralihan hak atas tanah karena jual beli harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun, di Kabupaten Demak, praktik jual beli tanah secara adat atau di bawah tangan masih kerap dilakukan masyarakat, tanpa akta otentik dari PPAT. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui, mengkaji dan menganalisis pelaksanaan pendaftaran tanah pertama kali terhadap objek tanah yang diperoleh melalui jual beli di bawah tangan di Kabupaten Demak dan untuk mengetahui, mengkaji dan menganalisis kendala dalam pelaksanaan pendaftaran tanah pertama kali terhadap objek tanah yang diperoleh melalui jual beli di bawah tangan di Kabupaten Demak dan solusinya.
Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis-sosiologis, spesifikasi dalam penelitian ini adalah deskriptif analitis, sumber data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder, yang meliputi bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. Metode pengumpulan data primer menggunalam observasi dan wawancara, sedangkan data sekunder dikumpulkan dengan studi kepustakaan dan studi dokumentas. Analisis dilakukan secara deskriptif kualitatif dengan uji keabsahan data melalui credibility dan confirmability untuk menjamin objektivitas hasil.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa syarat pendaftaran tanah pertama kali sebenarnya sudah diatur dalam ketentuan umum pendaftaran tanah, yaitu harus dilengkapi dengan alat bukti kepemilikan yang sah berupa akta otentik dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), disertai dokumen pendukung seperti Letter C, bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), serta data administrasi dari pemerintah desa. Namun, dalam praktik di Kabupaten Demak, banyak masyarakat melakukan jual beli tanah secara di bawah tangan sehingga hanya memiliki surat pernyataan atau kuitansi yang tidak berkekuatan hukum. Kondisi ini menimbulkan kendala karena tidak memenuhi syarat formil pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021. Dengan demikian, masalah utama yang dihadapi adalah ketidaksesuaian antara praktik masyarakat dan syarat hukum yang berlaku, sehingga diperlukan regulasi tambahan yang secara khusus mengakomodasi mekanisme pendaftaran tanah dari jual beli di bawah tangan, sekaligus peningkatan penyuluhan hukum agar masyarakat memahami pentingnya memenuhi persyaratan resmi guna memperoleh kepastian hukum atas tanah yang dimilikinya.

Kata kunci: Di Bawah Tangan, Jual Beli, Pertama Kali, Pendaftaran Tanah.