Perekonomian dan sektor usaha tidak dapat lepas dari dukungan modal pihak perbankan. Bank Perkreditan Rakyat (BPR) sangat membantu masyarakat dalam mendapatkan pinjaman, kemudahan itu digunakan debitur untuk mengajukan pinjaman dengan jaminan hak tanggungan milik pihak ketiga. Kurang pahamnya hak dan kewajiban pihak ketiga dalam mempertaruhkan jaminan hak tanggungannya dapat menimbulkan sengketa.
Tujuan dari penelitian ini untuk mengetahui pelaksanaan eksekusi jaminan Hak Tanggungan milik pihak ketiga pada Bank Perkreditan Rakyat, bentuk perlindungan hukum yang dimiliki pihak ketiga terkait Hak Tanggungan yang dijaminkan pada Bank Perkreditan Rakyat dan kepastian hukum bagi kreditur apabila nominal harga eksekusi lelang jaminan Hak Tanggungan tidak dapat memenuhi jumlah pinjaman debitur.
Metode yang digunakan dalam penelitian ini metode Yuridis-Empiris, spesifikais dalam penelitian ini bersifat deskriptif analitis, data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder, menggunakan pengumpulan data dengan wawancara dan studi kepustakaan, analisis data secara kualitatif, permasalahan dianalisis dengan teori kepastian hukum dan teori perlindungan hukum.
Hasil penelitian ini dapat disimpulkan bahwa pelaksanaan eksekusi jaminan Hak Tanggungan milik pihak ketiga pada Bank Perkreditan Rakyat apabila tidak dilakukan dengan komunikasi dan koordinasi yang baik dapat menimbulkan permasalahan yang berkepanjangan. Bentuk perlindungan hukum yang dimiliki pihak ketiga terkait Hak Tanggungan yang dijaminkan pada Bank Perkreditan Rakyat perlu dilakukan sosialisasi prosedur pengajuan jaminan hak tanggungan oleh Bank Perkreditan Rakyat dan Notaris serta dilakukan perjanjian antara debitur dan pihak ketiga untuk melindungi hak-hak yang dimiliki pihak ketiga. Kepastian hukum bagi kreditur apabila nominal harga eksekusi lelang jaminan Hak Tanggungan tidak dapat memenuhi jumlah pinjaman debitur dapat dilakukan dengan penilaian objek jaminan sesuai dengan analisis 5C yaitu Character (sifat), Capacity (kemampuan), Capital (modal), Collateral (jaminan), Condition of Economy (kondisi ekonomi) dan analisis kebutuhan modal debitur sehingga tidak merugikan kreditur.

Kata Kunci : Eksekusi, Jaminan, Hak Tanggungan, Pihak Ketiga