Peralihan hak atas tanah karena jual beli sering terjadi padakehidupan
sehari-hari. Jual beli tanah tanpa sertifikat biasanya dilakukan atas dasar saling percaya. Pada saat sudah ada kata sepakat maka tanah sudah beralih kepemilikannya. Tanah-tanah yang belum terdaftar ini biasanya adalah tanah yang berasal dari tanah adat atau tanah-tanah lain yang belum dikonversi menjadi salah satu tanah hak tertentu dan belum didaftarkan atau disertifikatkan pada Kantor Pertanahan setempat. Proses jual beli harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dandidaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat agar tidak melanggar Undang-Undang, sekaligus agar kehendak para pihak terlaksana secara baik dan benar. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui proses pendaftaran peralihan hak atas tanah, untuk mengetahui problematika hukum serta untuk mengetahui bagaimana upaya dan langkah-langkah yang seharusnya dilakukan oleh Kantor Pertanahan untuk mengatasi problematika hukum pendaftaran peralihan hak atas tanah yang belum
bersertifikat karenajual beli dan pendaftaran haknya di Kota Semarang.
Metode pendekatan dilakukan secara yuridis normatif, spesifikasi secara
deskriptif dengan menggunakan data sekunder, melalui kepustakaan,
kemudian dianalisa secara kualitatif.
Hasil pembahasan menunjukkan bahwa secara yuridis jual beli tanpa sertifikat tidak sah. Hal ini menyebabkan tidak adanya jaminan hukum yang mana hanya menguasai secara fisik akan tetapi tidak dapat membuktikan kepemilikan tersebut secara yuridis. Tertib administrasi pertanahan sebagaimana yang diharapkan oleh pemerintah Republik Indonesia tidak dapat berjalan disebabkan sumber daya manusia, peralatan kurang memadai dan sistem pemetaan yang kurang baik pada kantor pertanahan, tanda batas tidak dipasang, terjadinya
sengketa (konflik) tanah, biaya yang relatif besar, prosedur yang
berbelit-belit dan beranggapan bahwa hak yang dipunyai mempunyai
kekuatan yang sama dengan sertipikat menurut masyarakat. Problematika
yang dihadapi tidak terjadinya peralihan hak atas tanah dan tidak
sahnya peralihan hak atas tanah secara yuridis, Tidak adanya jaminan
kepastian hukum dan pembeli yang tidak memiliki sertifikat tidak dapat
melakukan perbuatan hukum. Harusnya pihak yangterkait dengan jual beli
tanah tanpa sertifikat harus menyadariperlunya sosialisasi peraturan
yang digunakan. Hal ini dimaksudkanuntuk melindungi subjek hak atas
tanah yang tidak mempunyai sertifikat agar tidak digugat dikemudian
hari

Kata Kunci : Problematika, Jual Beli Tanah, Tanpa Sertifikat